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地产房地产行业沪渝房产税低于预期板块估值吸引力凸显

发布时间:2019-08-16 17:01:27

地产:房地产行业 沪渝房产税低于预期 板块估值吸引力凸显 2011-01-27 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

今日沪渝公布从1月28日开始试点房产税。点评如下。

投资要点:

沪渝房产税出台1月28日起实施。

沪:征收对象:居民家庭新购二套及以上的住房和非居民家庭新购住房。计税依据:市场交易价格的70%。税率:0.6%,市场交易价格低于上年新房均价2倍(含2倍)的0.4%。税收减免:居民家庭新购且是二套及以上的:(新旧房)人均≤60平米的免税,≥60平米的征税。新购一套的居民家庭在1年内出售住房的免税;引进人才新购住房且是的免税税;居住满 年的新购住房且是的免税;不满 年的征税;满 年后可退税。

渝:征税对象:独栋别墅(存量与增量)和公寓(新购,房价超过均价2倍的),在渝的三无人员(无工作无户口无投资)二套及以上的收税。别墅和房的税率:(均价) 倍以下0.5%, —4倍1%,4倍以上1.2%。计税依据:交易价为基数。征收范围:重庆主城九个区。均价:上两个年度主城区新房算术平均价。

抵扣面积:首套别墅和首套房分别可抵扣180平米/户和100平米/户。

我们认为政策低于市场预期,着力打击炒房和过度住房消费行为,调控效率是长远的,当前板块估值已充分反映上述政策预期。“第三轮”调控对板块的影响正如我们预期,再次证明板块正在构筑长期底部,建议逢低吸纳,等待反弹机会。

维持此前我们重点推荐个股,详见附表。

继续重点推荐云南城投,在第三轮调控中,昆明市政府土地出让压力倍增,云南城投的一级开发用地一旦被出让,其盈利与估值水平将超市场预期,公司股票将是今年板块中为亮丽的一道风景。理由如下:1、10年昆明房价阶段性暴涨超过20- 0%,是11年重点调控的城市之一。为控制房价,11年政府供地压力大增,此外,昆明财政吃紧多年,土地财政依赖度很高,10年房价大幅上涨后,地价大幅提升,为政府释放土地提供了条件。我们判断,11年昆明市必然要加快推地,两会即将召开,政府调控房价压力大,上半年推地的可能性大幅提升。2、昆明市老城区难有新增用地,主要依赖旧改;近老城区的新城市中心可开发用地仅有4万亩左右,这主要集中于公司一级开发的滇池环湖路段。 、10年中期,上述一级开发的479 亩土地政府已收储,11年随时都可能被出让。出让后收益公司将按5:5约定与政府分成。4、一旦上述4万多亩的一级开发土地开始出让,其土地估值就有参照标准,根据滇池附近房价、10年昆明住宅地价及公司土地的稀缺性,保守估计,上述土地出让价将不低于400万元/亩,若出让2000亩土地,此后年份递增,可挂牌土地2- 万亩,则公司RNAV29. -41.6元,10-12年EPS0. 7、 .07和4.62元,目前股价4.6-6.5折交易,价值严重被低估,给予“强烈推荐”(请关注后续报告)。

风险提示:

注意信贷收紧、融资受限企业成本上升、政策调控持续时间超预期等风险。

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